“报废潮”来袭，产业风口来临

日前，海口江东新区管理局发布了一则项目规划设计方案变更的公示。

涉及变更规划的，正是江东新区备受关注的一个楼盘：海垦·椰城壹号。

此前，市场上就曾传出海南本土国企巨头海垦集团有意引进国内某L字头房企进行代建合作。这次的规划调整更是相当劲爆：项目拟主动降低容积率，调整后的建设方案，比原方案建筑面积足足减少约3万方！

建成后，即使按照2万+/平米市场价格粗略计算，同一价格维度下，相当于至少“割肉”6亿+！

海垦布局高端豪宅的野心，已经非常清晰。

具体来看：

方案涉及多个方面的变更：包括楼栋单元减少、楼栋高度调整、户型设置、报建规划指标等7个方面，多个指标大幅度优化，可以说是“脱胎换骨”的重塑了！

1、地块楼栋数量及分布

地块楼栋数由15栋楼30单元调整为15栋楼24单元，相比原方案减少了6个单元，总户数由之前的 886 户缩减为 684 户，减少了202户，减少比例达到了惊人的约22.8%。

通过对比调整前后的总平面图可以看到，调整后的楼栋布局密度减小，间距更宽，公区和泳池的规模也增加不少。

2.地块楼栋高度

根据新总图分布由强调南北及东西向十字楼栋分布轴线，优化了楼栋排列，在保持总高45米和54米的阶梯状楼栋群前提下，通过排布调整使视线将更加通透。

3.住宅户型

调整前户型面积段有126㎡、143㎡、167㎡、182㎡、210㎡（顶跃）；

调整后取消了原顶跃户型，增加203㎡、222㎡户型，户型面积段有126㎡、143㎡、167㎡、182㎡、203㎡、222㎡。所有户型均增加阳台面积。

160平以上的高端大平层户型选择面也更丰富，入门级户型的占比也大幅提高。

4.报建规划指标

总计容面积由之前的138898.38㎡调整为108325.53㎡，比原方案减少了30572.85㎡，减少比例达22.01%；容积率由2.00大幅降低为1.56。

向海垦·椰城壹号这般大幅度主动降容且大幅减少面积的项目，整个海南都称得上凤毛麟角。通过放弃大量的经济指标换取舒适度，提升居住体验和产品价值。

官方提倡好房子的当下，海垦无疑要打造一座面向高端客群的全新王炸级改善盘！

5.配套用房情况

调整前配套主要包括物业服务用房、6班幼儿园、消控室、养老用房；

调整后配套包括物业服务用房、业主委员会办公用房、6班幼儿园、快递末端综合服务站、儿童活动室、托幼服务设施、养老设施，并调整了分布位置，配套设施进一步丰富。

除此之外，地下室范围及5个出入口分布均有所调整。

当然，除了海垦在打造高端头部产品，抢占潜力巨大的高端市场，已经成为多数房企的共识。

其中不少，已经在这一赛道率先抢跑。

从项目源头，地块属性方面看，低容积率的“高端地块”，似乎有了供应加大的趋势。

比如去年中海拿下的海口湾片区地王，容积率只有2.0；而不久前刚被山西建投摘牌的田罗新民B0401地块，容积率更是低到了1.0-1.5。

此前，田罗新民四宗共约193.71亩的市场化商品房宅地，平均容积率为2.4。突然杀出低至1.0地块，或许释放出土地市场今后的一种方向。

这样的例子还有一些，小易不再一一列举，但官方不断抛出低容积率地块，本身就是支持高端住宅产品，甚至豪宅的一个有力信号。

另外一个方面，不少房企通过打造、引进高端产品系或者与头部房企强强联合打造高端盘。

这样的例子着实不少：

中海拿下的A0701地王项目，引进了其TOP级的“叁号院”系列；

去年拿地西海岸的陕西世德则与仁恒置业深度绑定，要凭借仁恒强大的产品力和品牌力出圈，将打造高端豪宅项目；

西海岸世德＆仁恒项目开工现场 图源：海南仁恒置地

本土民企罗牛山，则在顶级玖悦台项目打造了超500平的超级顶复豪宅...

罗牛山玖悦台豪宅 图源：网易房产

之所以花大力气这么做，原因也很简单：高端市场的需求和销售都相当火爆！

不同于价格逐渐走弱的普通住宅和二手房行情，高端改善或豪宅正跑出“越来越贵”独立行情！

西海岸仁恒長天雲汀爆卖的同时逆势涨价、江东新区同人乐府还没开盘，咨询量就已经爆表；海口湾中海项目，吹风价已经飙到了3w+，隐隐有向三亚市区看齐的野心。

所以，在多方面的共同推动下，海口楼市的有些房企，正在抢入“豪宅”市场

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